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Comment ne pas payer d’impôts sur ses loyers ?

 

Aujourd’hui, je vais vous expliquer le fonctionnement de la fiscalité sur location meublée ou non meublée. Pourquoi est-ce intéressant ? Tout simplement car plusieurs personnes pensent que l’investissement dans le mobilier est synonyme d’écrasement par les impôts qui ternirait le Cash-Flow et la rentabilité. En réalité, il existe un grand nombre d’astuces afin de payer un minimum, voire ne rien payer.

À titre d’exemple, lors de mon premier investissement dans un colocation fin 2015, j’ai réussi à générer des Cash-Flow positifs tous les mois même après avoir payé mon crédit et autres charges en lien avec la colocation. Je vais vous parler des deux grandes familles d’imposition avant de vous donner trois astuces pour ne pas payer d’impôts.

Cela dépend vraiment du type de location : meublée ou non-meublée (vide, nue). C’est un choix que vous allez faire au début de l’investissement. Si vous voulez connaitre les avantages et inconvénients de chaque type de location, je vous invite à visiter l’article que j’ai publié traitant ce sujet.

 

I. La location non-meublée

Il existe deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.

A. Le régime micro-foncier

Dans ce cas-là, lors de la fiscalité, admettons que vous encaissez 1000€ de loyer (TTC), l’Etat vous permettra de déduire 30% (appelé 30% d’abattement). Vous serez donc imposés sur le reste, soit sur 700€ de loyer dans notre exemple. Mais cela dépend vraiment de votre situation car ces 700€ vont s’ajouter et seront imposés selon votre situation dans la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) si vous êtes salariés.

À retenir : le régime Micro-foncier vous permettra un abattement de 30% pour des revenus ne dépassant pas 15 000€ par an.

Si vous dépassez ce montant, vous serez imposés par le régime réel.

B. Le régime réel

C’est « plus simple ». L’Etat vous permettra de déduire toutes vos charges avant impositions : travaux, intérêt d’emprunt, charges de copropriété, charges courantes…

Vous pourrez effectuer la déduction des charges dans ce cas, et non 30% des revenus immobiliers.

Passons maintenant à l’imposition sur la location meublée.

 

II. La location meublée

Deux grandes catégories de déclarations sont disponibles pour la location meublée : le régime Micro-Bic et le régime réel

 

A. Le régime micro-Bic

C’est un système un peu similaire au régime micro-foncier. Si, par exemple, vous encaissez 1000€, vous aurez un abattement de 50%. Ainsi, vous ne serez pas imposés sur 700€ mais sur 500€. Ainsi, vous réaliserez des économies, comparé à la location non-meublée.

Auparavant, pour être imposé par le régime micro-Bic, vous ne déviez pas dépasser 33 200€ de chiffre d’affaires immobiliers par an. Depuis 2008, ce montant a croit à 70 000€.

B. Le régime réel

Vous allez pouvoir déduire les charges comme au régime réel pour location nue : travaux, intérêt d’emprunt, charges de copropriété, charges courantes…

L’objectif est d’être rentable, et la meilleure solution est d’opter pour une location meublée. Mais, faut-il opter pour le régime micro-Bic ou bien pour le régime réel ?

Quand vous achetez un bien ancien peu cher, vous devrez faire des travaux afin de le rénover et le meubler et le louer plus cher avec de meilleures rentrées d’argent.

 

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Maintenant, passons aux quatre conseils qui vont vous permettre de ne pas payer d’impôts pour une durée supérieure à 5 ans.

 

1. Faire de la location meublée

Si vous souhaitez faire de la colocation ou de la location courte-durée par exemple (deux tactiques rentables), il s’agit d’une location meublée. C’est obligatoire si vous voulez réellement générer un bon revenu et un bon Cash-Flow.

2. Faire un crédit immobilier

Après avoir lu les articles que j’ai publié sur mon Blog, vous aurez compris qu’il existe de bonnes dettes et de mauvaises dettes. Lorsqu’on achète une voiture à crédit, c’est une mauvaise dette. Mais lorsqu’on acquiert un bien immobilier à crédit qui rapporte des revenus mensuellement, c’est une bonne dette ! Si vous utilisez votre crédit immobilier dans un bien rentable, vous aurez un Cash-Flow positif et ce seront les locataires qui rembourseront le crédit.

Si vous achetez un bien Cash, vous serez submergés par les impôts. Utiliser l’aspect de levier du crédit immobilier est donc très intéressant !

3. Faire des travaux

Plus vous ferez de travaux, et plus vos revenus diminueront. Chaque année vous aurez un chiffre d’affaire, auquel il faudra déduire les charges des travaux. Il faut donc en profiter pour atteindre un résultat fiscal nul ou bien même négatif (déficit foncier). Faire des travaux vous permet de rendre un bien ancien (pas cher) en un bien qui sera bien décoré et aura ainsi de la valeur et apportant ainsi des revenus conséquents tous les mois. Il n’y a que des avantages !

4. Bien choisir la fiscalité

Si vous faites de la colocation ou de la location courte-durée meublées, vous allez bien évidemment choisir le régime réel. Étant donné que la fiscalité change, je vous invite à vous référer à une fiscaliste qui vous conseillera selon votre situation (patrimoine, situation familiale etc.).

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2019-11-28T18:26:35+01:00By |