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Comment INVESTIR dans L’IMMOBILIER SANS APPORT ?

 

Aujourd’hui, j’aimerai vous parler de l’achat sans apport. Est-ce toujours possible ? Quand vous devez faire un achat immobilier, il faut, dans la majorité des cas, aller à la banque prendre un crédit immobilier. Ainsi nous répondrons à la question suivante :

Achat sans apport, un mythe ?

C’est vrai que c’est une question que beaucoup de personnes se posent. Et la réponse est que c’est toujours possible ! Vous pouvez financer un bien immobilier sans poser un seul centime sur la table, et nous allons voir comment.

J’ai envie de rappeler les frais à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. Il y a le prix du bien en lui-même, les frais de notaires (7-8% quand le bien est ancien), les travaux, l’ameublement ainsi que les frais divers (frais de dossier…).

En réalité, toutes ces charges que je viens d’évoquer sont entièrement finançable par la banque. C’est ce qu’on appelle un financement à 110%. C’est vrai que quand vous allez voir votre banque pour demander un financement total sans apport d’un bien immobilier, dans la majorité des cas, leur réaction sera la stupéfaction.

Les banques classiques vont, dans la majorité des cas, vous demander d’investir 10-20% du prix du bien afin de limiter le risque d’impayé, ce qui n’est pas votre objectif dans ce cas. Ce n’est pas le cas de toutes les banques bien entendu.

 

I. Processus

Si la banque finance entièrement votre bien immobilier, et que le bien est mis en vente quelque années plus tard, elle ne pense pas que vous vendrez à 110% ou plus car le financement à 110% inclue les charges (frais de notaires, rénovation). Le plus important pour elle est de reprendre son argent (avec les taux d’intérêt). C’est pour ça que dans la majorité des cas, la banque vous demandera de payer les frais de notaires. J’ai d’ailleurs publié un article concernant les frais de notaires et je vous invite à le lire.

Toutes les banques ont des conditions de prêt différentes. De même, les conditions de prêt sont différentes entre agences d’une même banque. Vous pouvez donc visiter la même banque dans différentes villes, cela dépend vraiment du conseiller bancaire. Il faut savoir que ce qui est important est votre interlocuteur. S’il ne s’y connait pas en business, les chances d’être financé à 110% sont quasi nulles.

Si, à l’inverse, le conseiller bancaire a des connaissances dans les affaires immobilières, que le sujet lui est familier, alors les chances d’obtenir un financement à 110% sont bien plus élevées. Souvent, parler au directeur de l’agence est une bonne idée car c’est une personne qui a du poids, qui peut prendre des risques que les personnes se situant en dessous (qui vont devoir passer par différents échelons pour obtenir une décision) dans la hiérarchie ne peuvent pas prendre.

Il faut également savoir que tout est négociable. Vous pouvez négocier la durée du prêt, le taux d’intérêt, l’apport (le sujet de cet article), les frais bancaires (frais de dossiers) et autres petits frais. Il y a beaucoup de personnes qui ont réussi à acheter sans apport. De même, il est extrêmement important de comprendre qu’il faut donner des choses pour en recevoir.

Dans mon cas, mes revenus de salarié ont été stockés dans une banque qui n’est pas celle qui m’a accordé le financement à 110%. En contrepartie, outre le remboursement de la somme totale ainsi que les taux d’intérêts, la banque ayant accepté de financer mon projet m’a demandé d’y domicilier mes revenus. J’ai biensûr accepté.

 

II. Conseils concernant la constitution du dossier

1. Sérieux et confiance en soi

Vous devez mettre toutes les chances de votre côté afin d’obtenir un financement sans apport. D’abord, le sérieux et la confiance en soi. Cela passe par votre aspect : n’y allez pas en étant vétu en t-shirt en short. Préférez plutôt y aller en chemise et jean par exemple. Il faut vraiment montrer son sérieux, également en ayant une bonne communication. Il faut avoir l’air propre et confiant. Savoir bien parler est donc primordial.

2. Vous devez connaitre votre projet par cœur

Le second conseil est qu’il faut connaitre le projet par cœur. Il ne faut pas bégayer quand vous présenterez votre projet à la banque.

3. Effectuez une présentation papier

Il faut venir avec des documents, quelque chose de concret. Vous devez donc apporter une présentation sur Powerpoint ou sur Word, très facile à effectuer. Vous pourrez ainsi facilement présenter votre projet, avec des photos et des chiffres. Les banquiers aiment ça car ça les aide à se projeter et avoir une idée plus concrète de ce que vous souhaitez faire. Concernant les photos, vous pouvez présenter un plan des rénovations, et les chiffres peuvent contenir le Cash-Flow que vous espérez générer, ou bien la rentabilité que vous espérez avec ce bien.

La banque prendra toujours 70% des revenus locatifs car elle estime qu’il y a toujours un risque. Si vous avez 1 000€ de revenus avec les loyers, la banque prendra 700€. C’est ce qu’on appelle la règle des 70. Parlez également du Retour sur l’Investissement ou la revente, c’est important pour la banque.

Le but est de rassurer votre banque en lui apportant les garanties nécessaires.

 

Comment trouver un financement avec de bonnes conditions (sans apport) ? Voilà un process rapide :

1. Commencez par votre banque, décrochez un rendez-vous avec votre conseiller puisque c’est la personne qui vous connait le plus parmi toutes les banques. Présentez-lui le projet avec les documents que vous avez préparé et parlez-lui de votre projet.

2. Si cela ne se passe pas comme prévu, vous pouvez également visiter plusieurs banques. Comme on l’a vu dans cet article, les banques n’ont pas toutes les mêmes conditions de prêts, de même pour les agences au sein d’une même banque. Certaines personnes sont même allées discuter avec 20 banques pour obtenir leur crédit immobilier sans apport avec des taux qui sont avantageux.

3. Aller voir un courtier spécialisé. Le courtier sera payé uniquement s’il décroche un financement. C’est quelqu’un qui peut vous dire si ça peut passer ou pas, vous décrocher des crédits sans apport grâce à ses contacts… Je vous le conseille vivement.

 

III.  Ce qui va rassurer votre banque pour vous accorder un crédit immobilier sans apport

1. Avoir un CDI

Ça c’est vraiment le grâle. Ça rassure la banque car il y a des revenus mensuels qui sécurisent le remboursement du crédit.

2. Avoir du Cash de côté

Je vous invite à faire des virements automatiques tous les mois car cela montre que vous savez économiser et cela sert de fond de secours pour la banque pour le remboursement de quelques mois du crédit. Cela ne vous oblige en aucun cas à les investir dans votre projet.

3. Avoir une bonne santé financière

Ça passe par la mise en place de virements programmés, ne pas avoir de crédits à la consommation (c’est la bête noire des banques) ou encore finir dans le positif tous les mois.

 

Je vous rappelle que la banque est un très bon levier pour investir, il faut donc en profiter très vite.

 

Devenez le héros de votre propre vie en lisant les autres articles que j’ai publié sur mon blog.

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2019-11-28T19:25:17+01:00By |