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Quoi vérifier avant d’acheter un appartement ?

Quoi vérifier avant d’acheter un appartement ?

Acheter un logement n’a rien anodin : il ne faut jamais se jeter sur la première offre, même si elle nous semble alléchante. Au contraire, quelques points seront à vérifier avant de signer le compromis, et de devenir propriétaire d’un appartement.

Voici 7 choses à vérifier avant d’acheter !

L’étude du marché immobilier

Acheter un bien sans prendre en compte l’état du marché immobilier est une erreur souvent commise par les investisseurs en herbe, et les particuliers qui achètent leur premier bien.

Étudier le marché immobilier avant d’acheter un appartement doit être un réflexe naturel.

Il s’agit d’une étape essentielle pour acheter un bien de manière parfaitement objective. Analysez l’offre locative, mais aussi la demande dans le secteur.

Vous devrez par ailleurs étudier le prix de l’immobilier dans le secteur où se situe le bien. Vous pourrez alors déterminer si le prix du bien que vous souhaitez acquérir est juste ou non. Les statistiques d’un marché immobilier sont le plus souvent disponibles sur Internet.

Des sites spécialisés proposent des bases de données des prix par ville, par région et parfois, par quartier comme par exemple Meilleurs Agent : https://www.meilleursagents.com/

Le profil du bien

Avant d’acheter un appartement, vous devrez effectuer des vérifications et sortir votre loupe (c’est une façon de parler, quoique 😉 ).

Vérifiez l’état général du logement, et prenez le temps d’examiner chaque pièce. L’objectif est de détecter d’éventuelles fissures, d’évaluer l’état des plafonds et sols.

Si vous avez prévu de rénover l’appartement, ces données sont essentielles. Mais elles le sont aussi si vous souhaitez louer l’appartement au plus vite : des travaux impliquent un délai supplémentaire avant de pouvoir faire entrer le premier locataire.

Vérifiez par ailleurs l’installation électrique, et le système de chauffage. Et n’oubliez jamais de mesurer la surface !

Les vendeurs peuvent parfois estimer la taille du bien, et ainsi ne pas fournir d’information précise. Vous pourrez demander l’avis d’un professionnel du bâtiment si vous souhaitez profiter d’une expertise fiable (et trouver d’éventuels vices cachés).

Enfin, terminez votre visite en vous procurant le règlement du lotissement et celui de copropriété, qui peuvent impliquer des règles plus ou moins strictes pour les locataires.

L’environnement du bien

Il arrive que certains appartements ou biens immobiliers, même dotés d’un profil très intéressant, ne parviennent pas à se louer. Le plus souvent, cela est dû à un environnement peu attractif : peu ou pas de sites d’intérêt à proximité, voisinage bruyant, etc.

Choisir un appartement, c’est aussi choisir son environnement. Et un bon environnement va naturellement valoriser le bien !

Par environnement, j’entends la réputation du quartier (quartier entouré de verdure, calme, doté de points d’intérêts et de commerces de proximité…), mais aussi le contexte géographique.

Le quartier est-il desservi par des lignes de transport en commun ?

Se trouve-t-il près des écoles, des commerces, des crèches ?

Par ailleurs, l’exposition du logement est un paramètre qu’il faut prendre en compte. Les logements avec une orientation vers le nord sont plus sombres que ceux qui bénéficient d’une orientation sud. Ils sont donc plus difficiles à chauffer.

Enfin, le voisinage est un élément à prendre en compte. Les voisins sont-ils discrets, ou au contraire très bruyants ?

L’isolation thermique et sonore du bien

Il n’est jamais agréable d’entendre les discussions des voisins, les bruits de leurs pas ou leur télévision. Pourtant, de nombreux logements ne sont pas bien isolés. Avant d’acheter un appartement, assurez-vous qu’il bénéficie d’une bonne isolation.

Dans le cas contraire, vos locataires risquent de s’en plaindre et d’exiger des travaux d’isolation. Demandez à quelqu’un de sauter à l’étage et voyez si le bruit est trop important. Ou visiter à différentes heures de la journée ou différents jours. Il est sûr qu’en pleine semaine, les voisins seront absent ou au contraire le soir il y a de fortes chances d’entendre d’avantages de bruit.

Dans la même logique, un appartement mal isolé est un appartement qui coûte très cher en chauffage. Vos locataires se rendront rapidement compte du manque d’isolation du bien, ce qui peut vous conduire à devoir effectuer des travaux supplémentaires.

Comment savoir si le logement est bien isolé ? Demandez au propriétaire de vous montrer ses factures d’énergie durant l’hiver.

Le coût précis de votre acquisition

Le prix de vente n’est jamais celui que vous allez réellement payer.

À ce dernier viennent s’ajouter des frais tels que les commissions des intermédiaires (agences immobilières ou courtiers, notamment) ainsi que les frais de notaire.

Les commissions peuvent grandement varier en fonction des agences et des courtiers. Vous pouvez toujours essayer de négocier en faisant jouer la concurrence.

Par ailleurs, le notaire sera en mesure de vous transmettre une estimation du montant de ses frais, qui comprennent le plus souvent les droits d’enregistrement. Ces derniers sont en constante évolution : n’hésitez pas à demander quel est leur coût réel en fonction du prix de vente.

Par ailleurs, si le logement que vous désirez acheter est récent et donc vendu pour la première fois dans les cinq ans qui suivent sont achèvement, les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas. Votre achat sera certes soumis à la TVA, mais vous pourrez bénéficier de frais réduits.

Les charges et les taxes immobilières

Lorsqu’on achète un bien immobilier, on devient redevable d’impôts, qui se constituent de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

Ce sont les locataires qui devront s’en acquitter. Or, des impôts très élevés pourraient rebuter les éventuels locataires et vous laisser un logement vide sur les bras.

Le montant des taxes dépend en partie de l’état du bien. Pour une vente en cours d’année, vous partagerez le montant des taxes avec l’ancien propriétaire, au prorata du temps que chacun a passé dans le logement (ou l’a possédé). L’arrangement doit cependant apparaître dans l’acte de vente. 

Vérifiez les montants de toutes les taxes et des charges afin d’être en mesure de les communiquer à vos futurs locataires.

Le gros œuvre et le petit œuvre

Pour terminer cette liste, vous pourrez vérifier l’état des travaux effectués dans l’appartement que vous souhaitez acheter, mais aussi en dehors.

Si vous percevez des fissures dans les murs, essayez de déterminer leur origine avec l’aide de l’expertise d’un professionnel du bâtiment. Comme il s’agit d’un appartement, examinez essentiellement les parties communes.

Visitez les parties communes de l’immeuble, constatez leur état et renseignez-vous sur les éventuels travaux à venir.

Vérifiez aussi l’état du revêtement extérieur, et essayez de trouver les éventuelles traces laissées par un problème d’humidité. Assurez-vous du bon fonctionnement de tous les équipements : chauffage, ventilation, climatisation…

Bonne visite !

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2019-11-07T21:42:41+01:00By |