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Comment estimer un bien immobilier

Aujourd’hui, on va voir comment vous pouvez estimer un bien immobilier. 

Pourquoi vous auriez besoin d’estimer un bien immobilier ? 

Peut-être que vous avez envie d’investir dans l’immobilier, peut-être que vous envie envie d’acheter une maison et vous avez besoin de savoir combien vaut réellement cette maison et c’est tout à fait normal, vous êtes dans la bonne démarche. 

Alors pourquoi on aurait besoin d’estimer son bien immobilier avant de l’acheter ? Tout simplement parce qu’on n’a pas envie d’acheter son bien immobilier trop cher par rapport à sa valeur donc vous savez, il y a dans l’immobilier ce qu’on appelle la valeur du marché et donc chaque bien immobilier à une certaine valeur par rapport à différents critères qu’on va voir juste après dans cette vidéo. 

Forcément, on n’a pas envie d’acheter des biens trop chers parce qu’on aura des problèmes après si on est investisseur à générer du cash-flow positif parce qu’on aura un crédit beaucoup trop élevé, également, on n’a pas envie d’acheter trop cher parce que quand on va le vendre dans un certain nombre d’année, ça va être compliqué de réaliser ce qu’on appelle une plus-value, c’est-à-dire de le vendre plus cher que ce qu’on l’a acheté. 

Donc forcément, on a tous envie d’acheter notre bien immobilier soit à un prix bas par rapport au marché, soit à minima au prix du marché pour ne pas se faire avoir. 

Le truc c’est que dans l’immobilier, vous allez pouvoir négocier donc si vous allez vouloir estimer votre bien immobilier, c’est également que vous allez avoir envie de négocier pour savoir sa valeur mais surtout l’idéal est vraiment d’acheter moins que sa valeur réelle, c’est là que vous allez faire ce qu’on appelle une bonne affaire. 

Donc forcément, vous devez avoir besoin de l’estimer, de savoir sa valeur pour pouvoir descendre le prix, pouvoir négocier, c’est également une autre raison de vouloir estimer son bien immobilier. 

Les deux autres raisons vont être la succession, si vous avez une succession, si vous êtes héritiers de quelqu’un qui est décédé, vous allez devoir estimer votre bien immobilier, c’est le notaire qui va vous le demander. 

Vous aurez besoin de pouvoir l’estimer également en cas de rachat de crédit, la banque va vous demander la valeur de votre bien donc là, c’est pareil, vous allez devoir faire estimer votre bien pour la banque dans le cas d’un rachat de crédit. Et d’ailleurs, pour même tout nouveau crédit, tout nouvel emprunt immobilier. 

Là, récemment, j’étais en train d’acheter un nouveau bien immobilier, la banque m’a demandé quel était la valeur de mes biens immobiliers actuels. Donc l’idéal est vraiment que votre bien immobilier prenne de la valeur par rapport à l’achat que vous avez fait. 

Ça, c’est vraiment les raisons qui font que vous devez estimer votre bien immobilier, que vous devez savoir à valeur de votre bien immobilier. Que ça soit déjà le vôtre ou celui que vous voulez acheter. 

Maintenant, on va voir 7 critères différents qu’il faut regarder lorsque vous voulez estimer un bien immobilier. 

Quels sont ces 7 critères vraiment importants qui vont déterminer la valeur du bien immobilier que vous voulez acheter. 

Le premier critère et on parle souvent que c’est un petit peu la règle d’or dans l’immobilier, ça va être l’emplacement, la localisation. 

Forcément, ça, ça va jouer vraiment sur la valeur du bien, si votre bien est situé dans un très bon emplacement, très bon quartier, hyper centre, proche des gares, etc. forcément, sa valeur va augmenter. Au contraire, si votre bien est perdu au fin fond du far west, là, forcément, sa valeur va être amoindrie. Donc, forcément, dans l’emplacement, c’est très important. 

Ensuite, on va avoir la dynamique du quartier. Est-ce que c’est un quartier plutôt calme ? Est-ce que c’est un quartier qui bouge ? Qui est très populaire ? Pas très calme, plutôt ghetto ? Etc. forcément, ça va également jouer sur la valeur du bien mais quand on dit la dynamique, ça peut être également situé tout proche des gares, si tout est à pied, si toutes les commodités sont à côtés, vous n’avez pas besoin de prendre ni de bus ni de train pour y aller. 

Ça, forcément, ça va également jouer sur la valeur. Si vous êtes tout près de tout et que vous avez tout à pied, ça enlise. Souvent, sur les annonces immobilières, toutes les commodités sont très proches, à 5 minutes à pied, là, forcément, ça va faire prendre de la valeur au bien que vous voulez acheter. 

Ensuite, vous allez avoir tout ce qui est copropriétés et charges. Quel est l’état de la copropriété si c’est un appartement, un bien immobilier qui se situe dans une copropriété, où il y a plusieurs propriétaires qui sont ensemble, qui ont crées cette copropriété. 

Donc quel est l’état de cette copropriété ? Est-ce qu’il y a beaucoup de dettes ? Est-ce que c’est une copropriété qui est saine ? Et également, les charges. Donc ça, c’est pareil, les charges de copropriété. Si c’est un appartement qui a énormément de charge niveau copropriété, vous allez avoir du mal à le vendre. La personne qui va vouloir le vendre, le vendeur, va avoir du mal à le vendre parce que personne n’a envie d’acheter un appartement où il y a de trop lourdes charges. 

On le rappelle, les charges de copropriété sont pour l’entretiens des parties communes donc si vous voyez des grands espaces verts, s’il y a un gardien, s’il y a beaucoup de lot, d’appartements dans cette copropriété, forcément les charges vont augmenter de plus en plus. 

Ensuite, ce qui va déterminer les critères aussi pour estimer votre bien va être les dépenses énergétiques. Donc ça également, c’est à regarder, surtout quand on va acheter une maison, c’est important de regarder au niveau de l’électricité, voilà, du gaz, toutes les performances énergétiques. 

Ça, vous avez une feuille qu’ils sont obligés de remettre, c’est le DPE. Les vendeurs sont obligés de vous remettre ça pour savoir quels sont les performances énergétiques, est-ce que votre bien immobilier consomme beaucoup ou pas. Donc ça également peut faire baisser le prix du bien immobilier que vous voulez acheter. 

Enfin, les caractéristiques du bien sont vraiment à ne pas oublier lorsqu’on parle de critère, c’est vraiment important. En fait, l’estimation du bien va vraiment dépendre de la surface, du nombre de pièce, de l’étage, si c’est au rez-de-chaussée, votre bien va valoir moins de valeur qu’un appartement qui est par exemple au dernier étage et également le niveau de travaux, forcément. 

Donc là, je vous ai donné vraiment les 7 critères qui vont à peu près vous donner des indices pour pouvoir estimer le bien immobilier, ce qui va être regardé. 

Maintenant, comment faire pour estimer vraiment bien votre bien immobilier ? 

Comment faire pour estimer même un bien immobilier que vous avez acheté, vous avez besoin de connaitre son prix avant de l’acheter pour savoir si vous n’allez pas vous faire avoir. 

Il y a 4 méthodes en réalité. Il y a 4 méthodes qui existent, qui fonctionnent. La première méthode va être la méthode qu’on appelle de comparaison, c’est tout simplement de comparer, lorsque vous recherchez un bien immobilier, le comparer avec les autres biens qui sont à peu près aux mêmes critères qu’on a vus juste avant. Donc en termes par exemples de surface, en termes de travaux. 

Forcément, vous avez la surface, vous avez les travaux. Est-ce qu’il y a beaucoup de travaux ou pas ? 

Est-ce que c’est un appartement qui est dans un état neuf ? Là, ça va être très compliqué de négocier, forcément, son prix va être surévalué. En tout cas, beaucoup plus élevé. Le nombre de pièce, plus vous avez de pièce, plus vous allez pouvoir le vendre cher. 

C’est pour ça qu’il y a des marchands de biens qui tout simplement achètent un appartement de trois pièces, le transforme en 4 pièces et peuvent le vendre plus cher parce qu’un 4 pièces valent plus cher qu’un 3 pièces, c’est comme ça. et voilà. Donc les travaux, je pense que je vous ai tout dit au niveau des critères. Excusez-moi sur cette omission mais je voulais vraiment vous le dire. Donc, maintenant, on retourne aux méthodes. Donc les méthodes de comparaison. 

On a vu la première méthode de comparaison, donc simplement comparer les biens qui ont les mêmes caractéristiques par rapport au bien que vous voulez acheter et vous regarder les prix. Est-ce que c’est pareil ? Est-ce que l’autre est moins cher ? Pourquoi il est moins cher ? Qu’est-ce qui fait que celui-là est moins cher ? C’est vraiment un petit jeu de piste à réaliser pour trouver pourquoi tel bien est moins cher que l’autre. Donc ça, c’est vraiment la méthode de comparaison, comparer les biens de mêmes caractéristiques. 

Deuxième méthode, c’est vous rendre sur la base des données des notaires. Donc le notaire à un site, je vous mettrai le lien dans la description où les ventes sont réalisées et vous pouvez voir à combien se sont réalisé les ventes pour tel bien ou tel bien. Vous n’aurez pas toutes les informations mais vous aurez des informations par exemple sur votre ville, parfois même sur le quartier, parfois même sur la rue où vous voulez acheter un bien immobilier. 

Vous pourrez savoir à combien s’est vendu tel ou tel bien il y a un certain nombre de temps donc ça va pouvoir vous donner une idée du prix de vente qui s’est réalisée. Du prix réel de vente parce que parfois les agents immobiliers ne vont pas vouloir le dire. 

Vous allez voir un bien immobilier qui vous intéresse, vous voyez qu’il est parti à la vente, vous appelez l’agence, vous allez demander à combien il est parti, ils ne vont pas forcément vous le dire ou parfois ils vont même ne pas vous dire la vérité pour vous laisser penser que le prix était plus haut. Les agents immobiliers, plus ils arrivent à vendre cher, meilleur leurs commissions sont donc ce n’est pas dans leur avantage de tout vous dire. 

Troisième méthode, tout simplement faire appel à des professionnels pour faire estimer le bien. Donc tout simplement je pense que c’est une des meilleures méthodes d’ailleurs. 

Vous pouvez appeler un agent immobilier, il vient même souvent gratuitement, parfois c’est payant mais souvent gratuitement si vous vendez le bien avec cette personne-là, vous appelez un agent immobilier et il vous estime le bien de manière professionnelle. Vous pouvez également appeler un notaire. Et oui, les notaires font également des estimations immobilières. 

Donc vous pouvez faire appel à un notaire pour faire estimer le bien immobilier, ça existe. Enfin, vous avez des experts immobiliers, donc ce sont des gens qui sont experts en estimation immobilière ce ne sont pas des agents immobiliers, ce sont des experts en évaluations donc ils peuvent vraiment justifier d’un certain nombre d’année dans l’évaluation de biens immobiliers, ce sont des pros de l’évaluation donc vous pouvez également appeler des experts de l’immobilier pour avoir une estimation très précise du bien immobilier. 

Quatrième et dernière possibilité que j’utilise également beaucoup qui est tout simplement d’utiliser des sites d’estimations en ligne. Donc vous avez des sites d’estimations qui vous permettent d’estimer votre bien immobilier. 

J’utilise notamment un site qui s’appelle meilleuragent, qui permet d’estimer un bien immobilier en ligne. La première chose que vous pouvez faire est d’estimer le prix au mètre carré de la zone là où vous voulez acheter. Vous le savez, le prix d’un bien immobilier va être déterminé par son prix au mètre carré que vous allez multiplier par la surface du bien, ça va vous donner une estimation. 

Après, forcément, cette estimation va être plus ou moins cohérente, il va falloir l’ajuster par rapport aux travaux qu’il y à faire dans le bien, aux nombres de pièces, etc. aux défauts qu’il peut y avoir, aux avantages qu’il peut y avoir dans votre bien. Donc ça, c’est pareil, il fut pouvoir l’estimer. C’est la première méthode en faisant le prix au mètre carré et de multiplier par la surface et après d’ajuster ou également dans ces différents sites en ligne, vous pouvez entrer tous les différents critères qu’on a vus dans la première étape de cette vidéo. 

Donc emplacement, surface, nombre de pièce, est-ce qu’il y a un balcon, comment il est exposé également, est-ce qu’il est exposé plein sud ou pas ? En gros, est-ce qu’il est lumineux, l’étage, les travaux qu’il y a à faire dedans, est-ce que c’est un état moyen, neuf, déplorable ? Totalement à rénover ? ça, le site va tout vous demander et va vous faire une estimation basse, une estimation moyenne et une estimation haute du marché donc ça va vous donner vraiment une tranche en fait pour le bien immobilier que vous voulez acheter. 

Lorsque je veux acheter un bien immobilier je rentre les critères, je regarde le prix aussi également au mètre carré et ça me permet de pouvoir vraiment estimer le bien et de pouvoir après forcément négocier. C’est là que ça devient intéressant. Donc dans tous les cas, vous allez devoir faire au moins plusieurs estimations. Je vous invite à ne vraiment pas rester sur une seule estimation. 

Même si vous avez fait venir un agent immobilier, faites toujours au moins 3 estimations du bien immobilier où vous voulez acheter ou du bien immobilier que vous voulez vendre parce que vous ne pouvez jamais savoir combien c’est donc vous avez toujours besoin de plusieurs estimations. Donc au minimum 3, c’est ce que je vous conseil. Vous estimez 3 fois votre bien immobilier et ça va vous donner une tendance. 

Vous aurez une estimation qui est très haute, parfois certains agents immobiliers vont vous l’estimer plus haut pour vous faire croire qu’ils peuvent vendre par exemple très cher et que vous pourrez en avoir pour votre argent alors qu’au final au bout de 2 mois, votre bien immobilier n’est toujours pas vendu. 

Donc il faut faire attention à ceux qui surévaluer également votre bien. Faites réaliser au moins par 3 agents immobilier ou 3 professionnels. 

J’englobe vraiment agent immobilier, notaire et expert de l’immobilier pour estimer votre bien. Faites votre propre estimation également sur les sites que je mets dans la description pour avoir vraiment une idée cohérente et réaliste de votre bien immobilier dans l’état. 

2019-11-07T21:42:40+01:00By |